일시적 1세대 2주택 비과세를 연속으로 받을 수 있을까

1. 사실관계

  ① A주택 취득 : 2015년 12월

  ② B주택 취득 : 2018년 11월

  ③ A주택 양도 : 2019년 05월

  ④ C주택 취득 : 2020년 06월

  ⑤ B주택 양도 : 2020년 12월 (if. 2021년 1월 이후 양도 시에는? → 보론)

 

 

2. 쟁점

  직전 양도(③ A주택) 시 일시2주택으로 비과세를 받은 경우라도, 당해 양도(⑤ B주택) 시 연속으로 일시 2주택 비과세를 적용받을 수 있는 것인가.

 

 

3. 관계법령

 (1) 소득세법 시행령 제154조 [1세대 1주택의 범위]

 (2) 소득세법 시행령 제155조 [1세대 1주택의 특례] 

 

 

4. 사례 판단

(1) B주택의 일시2주택성 (소득세법 시행령 제155조 제1항의 요건을 충족하였는가.)

  ① 양도일 현재 종전주택(B)과 신규주택(C)만을 보유하고 있는가. (양도일 현재 2주택인가.) : yes

  ② 종전주택(B) 취득 후 1년이 경과한 다음 신규주택(C)을 취득하였는가. : yes

  ③ 신규주택(C) 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도하였는가. (주1) : yes

 

  (주1) B주택과 C주택이 조정지역 내 주택인 경우 양도시기 판정 (ⓐ & ⓑ)

   ⓐ B주택을 2017.08.02.이후에 취득한 경우 : 보유2년+거주2년 요건을 충족하였는가.

   ⓑ-1 C주택을 2018.09.14.~2019.12.16. 취득한 경우 : 신규주택(C) 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도하였는가.

   ⓑ-2 C주택을 2019.12.17. 이후 취득한 경우 : 신규주택(C) 취득 후 1년 이내(*1) 신규주택으로 세대전원이 전입하고 (and) 신규주택 취득 후 1년 이내 종전주택을 양도하였는가. (1년/1년요건 모두 충족해야 함.)

    *1 단, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료 시까지로 기한을 연장하며, 신규주택 취득일로부터 최대 2년을 한도로 한다. 신규주택 취득일 이후 갱신된 계약은 인정되지 아니한다.

 

 

5. 결어

  당해 B주택의 비과세 여부는 직전 A주택의 비과세 여부와 별개로 판단해야 하는 것임. 

  따라서, 일시적 1세대 2주택 요건을 충족한 당해 B주택은 (9억까지) 비과세 적용 가능. 

 

 

 

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6. 보론 

 

「 2021년 1월 이후 주택 양도 시 일시2주택의 보유기간 취급」

 

(1) 소득세법 시행령 제154조 제5항 (2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다.)

  ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의 2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

  → 해설 : 2021년 이후부터는 1세대1주택 판단시 "당해주택의 전체 보유기간"을 기준으로 판단하는 것이 아니라 "1세대1주택 적용대상 보유기간"을 기준으로 판단함. 따라서, 주택의 취득일을 보유기간 기산일로 잡았던 종전과 달리 "적용대상 보유기간 기산일"을 별도로 판단해야함.

 

(2) B주택 경우의 수

 ① 경우1 : A주택이 일시2주택으로 비과세 적용을 받은 경우

  → 괄호 전단(노랑)에 따라 B주택의 보유기간은 B주택의 취득일부터 기산한다. (제외대상)

 ② 경우2 : A주택이 일시2주택이 아니고 과세대상이었던 경우

  → (ex) A주택 양도시 신규B주택 취득 후 3년(조정지역 2년, 1년/1년) 내 양도요건을 위배한 경우 등.

  → 괄호 후단(파랑)에 따라 조문의 본문대로 B주택의 보유기간은 직전 A주택의 양도일부터 기산한다. (제외 배제대상)

   

(3) 1세대 1주택 적용대상 보유기간 기산일

 ① 경우1 : B주택 양도시 B주택의 1세대1주택 적용대상 보유기간은 2018.11월 부터 기산함. 

 ② 경우2 : B주택 양도시 B주택의 1세대1주택 적용대상 보유기간은 2019.5월부터 기산함.

 

(4) 효과 (B주택을 2021년 1월에 양도한 것으로 가정)

 ① 경우1 : B주택은 1세대1주택 요건 충족한 주택이므로 양도시 비과세(일시2주택) 적용됨.

 ② 경우2 : B주택은 1세대1주택 요건 충족하지 못한 주택이므로 양도시 과세(조정지역의 경우 다주택자 중과 적용)됨. 

   (∵ 적용대상 보유기간이 2년에 미달함.)