임대인(=건물주)이 간이과세자 인 경우

안녕하세요. 김일권 세무사 입니다.

 

  자기 건물에서 사업을 하지 않는 한, 회사는 사업공간을 임차하여 사업을 영위하게 됩니다. 이때 임차료를 경비처리 하기 위해서는 원칙적으로 임대인(건물주)으로부터 세금계산서 등 적격증빙을 수취해야 합니다.

 

  다만, 임대인이 간이과세자 인 경우, (즉, 건물주가 간이과세자) 임대인은 세금계산서를 발급 할 수 없고, 영수증 등을 발급해야 하는데요. 이 경우 적법한 처리를 어려워 하시는 것 같아 글을 작성하게 되었습니다.

「부가가치세법 제36조 [영수증 등] 」

 

  아래에서는 임차인(=세입자)과 임대인(=건물주)의 경우를 구분하여, 임대인이 간이과세자인 경우 세법상 처리에 대하여 설명하도록 하겠습니다.

 

 

(*주의*)

임대료 세금계산서의 발행에 관한 사항은

임대인(건물주)이 간이과세자인지가 중요한 것이고,

임차인(세입자)의 과세유형과는 상관이 없습니다.

즉, 임대인(건물주)이 일반과세자라면

임차인(세입자)이 간이과세자라 할 지라도

임대인(건물주)은 임차인(세입자)에게 세금계산서 등 적격증빙을 발행해야 하는 것 입니다.

 

 

 

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1. 임차인(=세입자)의 세법상 처리

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(1) 부가가치세 측면

  임대인이 간이과세자인 경우 해당 임차료는 부가가치세 신고시 공제를 받을 수 없습니다. 다만, 간이과세자로부터의 매입인 경우 매입금액 전체(공급가액+간이부가세)를 법인세 또는 종합소득세 신고 시 경비로 처리할 수 있기 때문에, 이 부분이 어느정도는 커버 된다고 생각합니다.

 

● (2022년 12월) 세금계산서 발행대상 간이과세자가 신설되어 내용을 추가합니다.

임대인이 [세금계산서 발행대상 간이과세자]인 경우 세금계산서를 발행하실수 있습니다. 임대인의 사업자등록증을 확인하시거나, 임대인의 사업자번호로 홈택스에서 사업자상태 조회를 하시면 임대인이 세금계산서 를 발행할 수 있는지 확인이 가능합니다. 이러한 [세금계산서발행대상 간이과세자]로부터 발급받은 세금계산서는 임차인이 부가가치세 매입세액 공제가 가능합니다.

 

 

 

(2) 법인세 측면 (임차인이 법인인 경우)

  법인이 간이과세자로부터 부동산임대용역을 공급받은 경우(즉, 건물주가 간이과세자), 「법인세법시행규칙 제79조 제10호」의 규정에 따라 다음의 요건을 충족하면 경비처리가 가능합니다.

 ① 거래금액을 금융기관을 통하여 지급해야 하고, 
 ② 법인세 신고 시 [법인세 과세표준신고서]에 송금사실을 기재한 [경비 등의 송금명세서] 를 첨부하여야 합니다.

 

(3) 종합소득세 측면 (임차인이 개인인 경우)

  복식부기의무자인 개인이 간이과세자로부터 부동산임대용역을 공급받은 경우(즉, 건물주가 간이과세자), 「소득세법시행규칙 제95조의3 제9호」의 규정에 따라 다음의 요건을 충족하면 경비처리가 가능합니다.

 ① 거래금액을 금융회사 등을 통하여 지급해야 하고,
 ② [종합소득세 과세표준확정신고서]에 송금사실을 기재한 [경비 등의 송금명세서]를 첨부하여야 합니다.

 

 

 

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2. 임대인(=건물주)의 세법상 처리

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(1) 매출증빙 측면

  간이과세자인 임대인은 세금계산서등을 발행할 수 없고, 재화 또는 용역의 공급시기에 영수증 등을 발행해야 합니다. 영수증에 기재 할 사항은 「부가가치세법시행령 제73조 제7항」에서 확인할 수 있습니다. 

 영수증에 기재하여야 할 사항
   ① 공급자(임대인)의 등록번호, 상호, 성명
   ② 공급대가
   ③ 작성 연월일
   ④ 그 밖의 필요한사항

 

(*참고*)

일반적인 거래명세서 양식을 작성하시면 특별한 문제가 없다고 생각합니다.

거래명세서는 법정양식이 따로 없으므로, 위 사항이 다 들어가기만 하면 됩니다.

거래명세서 일반양식은 문구점에서 구하시거나 인터넷 파일등을 다운받으시면 됩니다.

 

 

● (2022년 12월) [영수증 등]에 관한 내용추가

'영수증 등' 매출증빙에 관하여 헷갈려하시는부분이 있어서 내용을 추가합니다.

영수증 등에는 소득세법상 [계산서]도 당연히 포함됩니다. 보통 계산서는 면세매출에 대하여 발행하는것이라고만 생각하시는데요. 부가가치세법상 [세금계산서]를 발행하지 못하는 간이과세자의 경우 매출증빙으로 [계산서]를 발행할 수 있습니다. 부가가치세 신고시 이를 면세매출로 신고하면 안되며, 과세매출에 포함하여 신고하시면 되는 것입니다.

 

 

(2) 부가가치세 측면

  부가가치세 신고시 위 영수증 발행분을 포함하여 [부가가치세 신고서]를 작성하고, [부동산임대공급가액명세서]를 작성하여 첨부합니다. 이 때 매출세액에는 보증금 등에 대한 간주임대료를 합산해야 합니다.

 

(3) 종합소득세 측면

  일반적인 부동산 임대업의 사업소득세 신고를 수행하시면 됩니다.

 

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  이상 임대인이 간이과세자인 경우 세법상 처리에 대하여 알아봤습니다.

 

  긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

[세무사 김일권 사무소]