부동산의 무상 또는 저가임대시 과세문제

회계세무 상식

세무사 김일권 2025. 8. 22. 15:23

안녕하세요. 김일권 세무사 입니다.

특수관계인 간 부동산의 무상 또는 저가임대의 과세문제 대하여 정리하고자 합니다.

임대인(건물주) 입장에서의 과세문제

○ 부당행위계산의 부인 [부가가치세법 제12조 2항 , 동법 제29조 4항]

- 배우자, 직계존비속, 6촌이내 혈족, 4촌이내 인척 등 특수관계인에게 <주1>

- 사업용 부동산을 무상 또는 저가로 임대한경우로서 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우에는 <주2>

- 용역의 시가를 공급가액으로 하여 임대인에게 부가가치세를 과세한다. <주3>

<주1> 특수관계인 요건 :

* 법인세법 또는 소득세법상 특수관계인을 의미하며,

* 임차인이 비특수관계인(=제3자)인 경우에는 무상임대에 대하여 부가가치세를 과세하지 아니함.

<주2> 조세부담의 부당감소 목적필요 [서울행정법원 2009구합18639 판결]

* 합리적인 사유가 있는경우 해당 사유에 한정하여 부가가치세를 과세하지 아니할 수 있음.

<주3> 임대용역의 시가계산 방법 [부가가치세법시행령 제62조]

* 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격

* 일반거래가격이 없는경우 : (당해자산 시가의 50% - 수취한 보증금) * 정기예금이자율(25년3월현재 3.1%)

- 법인세법 또는 소득세법의 부당행위계산 부인규정의 원칙에 따라 (특수관계요건, 조세부담부당감소요건)

- 시가와 대가(수령한 임대료)의 차이가 Min(3억원, 시가*5%)금액 이상인 경우

- 해당시가를 과세표준으로 하여 법인세 또는 종합소득세를 과세함.

○ 무상임대의 경우 [상속세및증여세법 제37조]

- 5년간 부동산 무상사용이익의 환산가액이 1억원 이상인 경우 임대개시일을 증여일로 하여 증여세를 부과함.

- (환산가액계산방식은 별도문의필요)

○ 저가임대의 경우 [상속세및증여세법 제26조]

- 시가와 대가의 차액이 Min(3억, 시가*30%)금액 이상인 경우 증여세를 부과함.

- 저가임대는 무상임대와 달리 매년 단위로 증여세 과세여부를 판정함.

<주의> 특수관계인 아닌자 간의 거래인 경우라도 거래의 관행상 '정당한 사유'가 없는 경우 위 증여세 규정을 적용할 수 있음.

이상입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 끝.

[세무사 김일권 사무소]